#. 서울 성동구에 거주하는 60대 박미선 씨는 최근 남편이 심장마비로 사망하면서 같이 거주하는 10억 상당 주택을 상속받게 됐다. 문제는 슬픔을 정리할 새도 없이 날아온 세금 고지서였다. 부부는 거주주택 외 별도의 재산이 없었다. 이에 당초 1세대1주택자에 적용되는 취득세율에 따라 1000만원의 세금만 부과되는 것으로 알고 있었다. 하지만 세금 고지서에는 예상금액의 3배 수준인 3000만원의 세금이 책정돼 있었다. 당장 세금을 납부할 자금이 없던 박씨는 자초지종을 알기 위해 세금전문가 ‘국세언니’를 찾았다.
Q. 서울 성동구에 같이 살던 집 한 채를 물려받았을 뿐입니다. 상속받는 경우 무주택자 취득세가 거의 없다고 얘기를 들었는데, 왜 세금이 나온 걸까요.
A. 상속인과 상속인 세대의 구성원 모두가 무주택자인 1세대가 상속으로 주택을 취득하면 1세대1주택이 되는 경우 취득세 특례세율이 적용돼 0.8%의 취득세를 내면 됩니다. 면적과 관계없이 농어촌특별세도 과세되지 않습니다. 지방교육세율 0.16%만 더해 총 0.96%가 적용돼 총 1000만원의 세금만 납부하면 됩니다.
그러나 상담자분에게는 일반 상속세율이 적용됐습니다. 일반적으로 상속을 통해 주택을 취득했으므로, 2.8% 취득세율(농어촌특별세, 지방세 별도)이 적용됩니다. 이 경우 3000만원 상당의 세금이 맞습니다.
Q. 제 명의로 된 집이 없고 남편 집 한 채가 전부였습니다. 제가 1세대1주택에 해당하지 않는다는 게 이해되지 않습니다.
A. 지금 세대 구성을 보면, 따님이 주민등록표상 주소지가 상담자분의 집에 속해 있습니다. 그리고 따님이 서울 송파구에 주택을 보유하신 것으로 확인됩니다. 이에 따라 1세대1주택 요건에 충족하지 못한 것입니다.
Q. 딸은 지금 해외에 있습니다. 사위가 미국 해외 주재원으로 발령나면서 송파구 집은 전세를 내놨습니다. 딸이 우편물을 받아달라고 부탁해, 주민등록상 주소지를 본가로 옮긴 것뿐입니다. 해외 체류 신고도 했습니다.
A. 해외체류를 위해 주민등록법에 따라 해외체류신고를 하면서 본가를 체류지로 신고하는 경우 별도 세대로 보는 것이 맞습니다. 다만, 이는 다주택자의 취득세 중과세율인 경우에만 해당합니다. 취득세율 특례는 세대 전원이 무주택자인 경우 1주택을 취득하는 경우에 해당합니다. 안타깝지만 상담자분의 사례는 이에 해당하지 않습니다.
Q. 원래 주택수 산정을 할 때 이렇게 주민등록표상 같이 있는 세대를 모두 포함하나요.
A. 1세대가 보유하는 주택수로 주택수를 산정합니다. 1세대란 주택 소유자와 ‘주민등록법’ 상 세대별 주민등록표에 함께 기재돼 있는 가족으로 구성된 세대를 말합니다. 주택을 취득하는 사람의 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 소유자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되지 않더라도 같은 1세대에 속한 것으로 봅니다. 다만 30세 미만이더라도 법에서 정한 일정 금액(2024년 월 89만원이상) 이상의 소득이 있는 자녀가 주택 취득일에 세대가 분리되었다면 독립된 세대로 보고 1~3% 취득세율을 적용합니다.
Q. 다주택자인 자녀와 부모가 같이 주민등록표상 주소지에 있는 경우 모두 주택 수에 포함된다는 건가요?
A. 1세대 주택수를 합해 계산하므로 1세대 요건이 중요합니다. 주민등록표에 함께 기재된 경우에도 별도 세대로 보는 경우가 있습니다. 취득세 중과세율 규정을 적용할 때 1세대란 주택을 취득하는 사람과 주민등록법상 ‘세대별주민등록표’에 함께 기재돼 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대를 말합니다. 주택을 취득하는 사람의 배우자가 포함됩니다. 사실혼은 제외되며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이하는 등 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람도 포함됩니다.
해외체류목적으로 취학 또는 근무 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우에는 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우 별도세대에 해당합니다. 예를 들어 3주택을 소유한 딸이 2년간 해외 파견으로 해외체류신고를 하고 부모님 집에 주소를 신고한 경우 부모님이 주택을 취득하더라도 별도세대에 해당돼, 4주택 취득세 중과세율 12%를 적용하지 않고 일반세율 1~3%를 적용합니다.
하지만 해당 별도세대로 보아 주택수 제외하는 내용은 다주택자의 취득세 중과 적용시 1세대 기준을 판단하기 위한 것입니다. 상속 취득에 대해 1가구1주택 취득세 특례세율에는 적용되지 않는다는 것에 주의해야 합니다. 상속으로 취득세 특례세율 적용할 때는 주민등록표상 주소지에 있는 세대의 주택수가 전원 무주택이어야 합니다. 사례자분께서는 취득세율 특례를 적용할 수 없다는 얘기입니다.
Q. 이상합니다. 아무리 생각해도 같은 세대라고 보기가 힘든 상황인 것 같은데요. 예외 사항에 해당하지 않나요.
A. 해외체류신고 이외에도 취득 후 60일 이내 세대분리를 해 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우 별도세대로 봅니다. 따라서 독립하려는 자녀가 주택을 취득하고 60일 이내 주소지를 이전하면 별도세대가 되어 부모님과 주택수를 합산하지 않게 되는 것이죠. 고령 부모를 동거봉양하는 경우도 별도 세대에 해당됩니다. 다만 사례자분과 같은 경우는 이에 해당하지 않습니다.
Q. 앞으로 혼자 살아야 하다 보니, 거주하는 집을 옮길 생각도 있습니다. 소유하는 주택 수가 많으면 추가로 주택을 취득할 때 취득세를 더 많이 내게 되나요?
A. 물론 주택을 취득하면 취득세를 납부해야 합니다. 여기서 취득은 일반적인 매매 취득은 물론, 상속 및 증여 등 무상으로 취득하는 경우까지 포함합니다. 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하므로 상속받은 경우 상속인이 내야 합니다.
주택을 매매가 아닌 상속 및 증여를 받는 경우 일반 매매인 취득세율 1~3% 세율과 별도로 상속취득은 2.8%, 증여 취득은 3.5% 세율입니다. 취득세에는 부가되는 세금이 있는데 이는 지방교육세와 농어촌특별세(이하, 농특세)입니다. 지방교육세는 취득세율에 따라 정해지며 보통 0.1~0.3%의 세율이 적용됩니다. 농특세는 국민주택(85㎡ 이하)은 농어촌특별세가 비과세 됩니다.
Q. 부부가 집 한 채 공동으로 소유할 때도 각각 1채씩 계산하는 건인가요?
A. 취득 당시 다주택자는 중과세율을 적용받습니다. 다만 1세대 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 1세대가 국내에 소유하는 주택입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말합니다. 다만, 부부가 공동으로 소유하는 주택수는 세대 내 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 주의할 점은 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우에는 각각 주택을 소유하는 것으로 한다는 것입니다.
Q. 앞으로 딸에게 상속할 때도 다주택자 여부 등을 주의해야겠습니다. 주택수 산정에서 제외되는 주택도 있을까요?
A. 우선 주택공시가 1억원 이하 주택이 이에 해당합니다. 예컨대 유주택자가 시가 20억원의 서초구 아파트를 구매한다고 가정하면 조정대상지역 8% 취득세 중과세율이 부과됩니다. 하지만 1억원 이하 소형아파트를 소유했다면 1~3% 표준세율이 부과됩니다. 다만 재개발, 재건축 등의 정비구역 내에 있는 주택은 당연히 제외되지 않습니다. 투기성 자금이 몰릴 수 있기 때문입니다.
또 하나 주의할 것은 공시가격은 보통 매년 상승한다는 겁니다. 취득할 때는 주택공시가 1억원 미만인 주택이 이듬해 혹은 다음해라도 1억원이 넘어갈 수 있습니다. 이렇게 되면 그때부터는 주택수에 포함되기 때문에 알아두셔야 합니다.
아울러 상속받은 주택과 입주권, 분양권, 오피스텔은 주택수에서 제외하되 기간은 5년간 한정입니다. 즉 상속받은 후 5년이 넘게 보유한다면 그 때부터는 주택수에 포함된다는 뜻입니다.
마지막으로는 일시적 2주택이 해당될 수 있습니다. 1세대2주택에 해당하는 주택을 조정대상지역에서 구입하는 경우 8%의 취득세율이 적용돼야 합니다. 하지만, 일시적 2주택에 해당된다면 표준세율인 1~3%가 부과됩니다. 일시적 2주택이란 종전주택이 있는 상태에서 신규주택을 추가로 취득한 후 종전주택을 일정 기간(3년) 이내에 처분하는 경우를 의미합니다.
Q. 결국 이번 취득세는 납부해야 할 수밖에 없겠네요. 그럼 취득세 계산 시 취득가액은 얼마로 산정되나요?
A. 취득세율을 계산 시 세율을 적용하는 금액을 취득세 과세표준이라고 합니다. 상속은 시가표준액을 적용합니다. 매매 등의 경우 실제 취득가격을 적용합니다. 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득방법에 따라 사실상의 취득가격, 시가인정액 또는 시가표준액을 취득 당시의 가액으로 봅니다. 취득세 과세표준 제도가 과세대상의 실질가치를 반영하도록 변경되면서 상속 등 예외적인 경우를 제외하고는 사실상 취득일 현재의 시가를 기준으로 취득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.
Q. 취득세 신고·납부는 언제까지 해야 하나요?
A. 상속으로 취득하는 주택은 취득일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내 부동산 소재지 관할 시군구청에 취득세를 신고와 함께 납부해야 합니다. 무상으로 증여로 취득하는 경우 취득일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내 부동산 소재지 관할 시군구청에 취득세를 신고와 함께 납부해야 합니다. 일반적인 매매 취득은 취득일로부터 60일 이내에 부동산 소재지 관할 시군구청에 취득세를 신고와 함께 냅니다. 신고기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.
김광우 기자
