감정가 7.9억서 경매 시작해 3.9억으로 하락
[영상=윤병찬PD]
[헤럴드경제=신혜원 기자] 수도권 주요 지역 아파트값 회복세가 지속되며 경매로 나온 매물이 시세보다 높은 수준으로 낙찰되는 경우가 잇따르고 있지만 단독주택은 예외인 분위기다. 여전히 단독주택 매물 유찰이 거듭되며 가격이 감정가보다 수억원 이상 하락하는 사례가 대다수다. 경기도 포천에서도 펜션으로 운영되던 단독주택 두 채가 감정가 7억원대에서 경매를 시작해 현재 가격이 3억원대까지 떨어져 수요자들의 관심이 쏠린다.
2일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 경기도 포천시 영북면 산정리 일대에 자리하고 있는 2층 단독주택 두 채 및 토지는 오는 3일 약 3억9000만원에 세 번째 경매를 진행한다. 지난해 9월 경매개시가 결정된 이후 올해 6월 감정가 약 7억9000만원에 첫 경매가 이뤄졌지만 이후 두 차례 유찰되며 가격은 절반 수준으로 하락했다.
2020년 준공돼 5년이 채 안 된 건축물인 만큼 외관은 깨끗하고 관리가 잘 된 모습이다. 건축물 연식이 오래되지 않아 감정가 약 7억9000만원 중 건물가치가 6억원에 달한다. 건물면적은 두 채가 각각 약 185㎡, 173㎡이고, 토지면적은 약 840㎡다. 다만 펜션 진입도로는 지분 일부만 매각하는 경우다. 두 채의 주택은 위치가 떨어져 있는데, 내부 구조를 보면 한 채는 방 5개와 가족실, 욕실 2개 등이 조성돼 있고 다른 한 채는 방 4개와 드레스룸, 욕실 2개 등으로 지어졌다.
해당 물건은 한 법인이 관광지에 펜션 단지를 조성했다가 빚을 갚지 못해 단지 중 일부 주택만 경매로 나오게 됐다. 입지나 건물 상태 등을 고려하면 크게 흠 잡을 게 없는 물건이라는 평가가 나온다.
물건이 위치한 영북면 산정리는 관광지들이 위치해 있는데, 바로 앞에는 각종 드라마, CF 배경이 된 식물원 평강랜드가 있다. 경기 북부 최대의 인공호수인 산정호수 또한 차로 5분 거리다.
강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “인근에 산정호수와 평강랜드가 크게 조성돼 있고 이 물건이 나홀로 펜션이 아니라 펜션촌이 형성돼 있어 주변 입지는 좋은 편”이라며 “펜션은 대부분 10년 이상 관리하다가 경매에 나오는 경우가 대부분인데 여느 물건과 달리 2020년에 지어진 신축에 가까운 물건이라는 강점이 있다”고 설명했다.
다만 대중교통 이용은 편하진 않다. 펜션 앞에 영북면 일대를 순환하는 마을버스 정류장이 있긴 하지만 자차로 이동하는 게 수월하다. 서울 강남을 기준으로 차로 1시간 30분 정도 거리다.
해당 물건은 낙찰자가 인수해야 할 권리상 하자는 없다. 전입신고가 되어있긴 하지만 펜션 관리인으로 추정되고 명도에는 큰 어려움이 없어 보인다는 분석이다.
강 소장은 “(전입신고 되어 있지만) 권리분석을 해보면 후순위고 경매에서 인도 명령 대상이 된다”며 “전입자는 펜션 관리인으로 보여지는데 이분의 명도 저항이 예상되지 않고 어려움이 있진 않을 것으로 보여진다”고 말했다.
더욱이 신축 건물인 만큼 여타 단독주택 물건들에 비해 유지보수비 발생 가능성도 적을 것으로 예상된다.
강 소장은 “오래된 물건들은 낙찰가 외에 보수, 관리비용이 생각 외로 많이 나올 수도 있고 전면적 리뉴얼이 필요해 적지 않은 비용이 들어갈 수 있다”며 “그러나 이 물건은 적어도 건축 연도나 외관상으로 봤을 때 낙찰가 외 과도한 대수선 비용은 발생하지 않을 것”이라고 했다.
통상 지분 경매는 재산권 행사에 제약이 있을 수 있지만 이 물건의 경우 그런 우려는 하지 않아도 된다는 설명이다. 펜션이 위치한 대지가 아닌 진입도로만 지분 매각이기 때문이다.
강 소장은 “도로 지분 공유는 다른 펜션 운영자들과 공유하는 문제이기 때문에 오히려 지분인 게 도로에 대한 안정적 사용권이 보장되어서 좋다”고 말했다.
이같이 큰 흠이 없는 신축 단독주택 물건임에도 두 번 유찰된 건 ‘펜션’이라는 한정된 용도가 영향을 미친 것으로 해석된다. 세컨하우스를 염두하는 실거주 수요자가 경매에 참여하기는 어려운 물건이라는 것이다.
강 소장은 “건물 용도는 주택이지만 일반 범용 주택이 아니라 펜션용, 숙박용으로 사용하기 때문에 일반인들이 전원주택 용도로 낙찰받기에는 거리상으로나 다른 부분에 있어 수요에 제한이 있다”고 했다.
그러나 펜션을 운영하려는 수요자들 사이에서는 관심이 쏠릴만한 좋은 조건의 물건이라는 평가가 나온다.
강 소장은 “가격이 8억에 가까운 물건이 3억 후반대로 떨어져 가격 조건은 충분하다”며 “결국 펜션은 운용 수익을 통해 가치를 극대화하는 것인데 마케팅에 감각 있는 분들이 (낙찰받아) 가동률을 높인다고 하면 수익률은 괜찮을 것 같다”고 분석했다.
