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채상욱 커넥티드그라운드 대표가 1일 ‘인구소멸과 부동산의 미래’의 주제로 강연을 하고 있다. 임세준 기자

“지금 한국을 한마디로 요약하면 해외로 돈을 보내는 ‘계좌이민’ 시대입니다. 해외로 이민갈 필요 없이 클릭 한 번으로 해외주식을 살 수 있습니다. 국가의 미래 현금 흐름을 평가하는 것이 환율인데, 갈수록 원화 경쟁력이 약해질 것이란 생각에서입니다. 이러한 현상은 높은 주택가격으로 초저출산이 지속되면서 가속화될 것으로 보입니다.”

채상욱 명지대 겸임교수 겸 커넥티드그라운드 대표는 지난 1일 서울 강남구 코엑스 ‘더 플라츠’에서 열린 ‘헤럴드 머니페스타 2024’에서 이 같이 밝혔다. 건설·부동산 애널리스트 출신의 부동산 전문가인 채 대표는 이날 ‘인구 소멸과 부동산의 미래’란 주제로 초저출산에 따른 부동산 시장 변화와 자산시장 미래와 대응에 대해 강연했다.

채 대표는 계좌이민의 원인을 출산율로 봤다. 그는 “한국 합계 출산율이 0.7명인 점을 감안해 단순 계산하면 80만명(남자 40만명·여자 40만명)으로 구성된 1970년생들은 40만 가구를 구성한다”며 “여기에 출산율 0.7을 곱하면 28만명이 태어나 성비에 따라 다시 14만 가구를 이룬다”고 말했다. 이어 “결국 이들의 자녀 세대는 9만명 수준까지 줄어들 것이며, 출생률이 0.5명인 서울은 상황이 더 심각하다”고 강조했다.

그는 “전국에서 서울의 출산율은 가장 낮지만 서울시는 지난 20년간 지방에 일종의 ‘파이프라인’을 꽂아 20대 이상 인구를 공급 받아오며 경제 규모를 키워왔다”며 “장기적으로 수도권 선호 현상이 강해질수록 지방 소멸이 가속화될 것이며, 지방이 없어진 후엔 수도권만 남고 궁극적으론 수도권 안에서도 소멸될 지역이 나올 것”이라고 말했다.

그러면서 그는 “사람들은 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구·마포구 등 비소멸 지역을 찾아 가족 구성원 전체의 자산을 동원해 적극적으로 ‘상급지 갈아타기’를 하며 생존전략을 펼치고 있다”며 “이러한 수도권 1극 체제 속에서 부동산 중심의 경제구조가 고착화해 지방 인재·일자리가 소멸하고, 2030은 개인 차원에서 부동산 시장 진입을 포기한 후 미국 주식으로 몰리는 계좌이민, 탈한국을 선택하고 있다”고 강조했다.

아울러 채 대표는 한국의 주택시장이 자산시장화 되고 있다고 분석했다. 과거엔 수요와 공급으로 주택의 가격이 변했다면, 이젠 철저히 수요 위주로 재편됐다는 것이다. 그는 “주택 가격이 치솟으면서 집이 있어도 돈이 없어 집을 살 수 없는 시대가 됐다”며 “이젠 수요·공급이 아니라 특례보금자리론, 신생아 특례대출 등 수요 정책이 단기 시장을 결정하는 핵심이 됐다”고 말했다.

이어 “정부가 이러한 자산 매입 프로그램을 통해 주택시장을 관리하면서 주택시장의 ‘대마불사’와 현 체제 유지에 기여하고 있다”며 “부동산 시장에 자금이 쏠리면서 민간 소비 위축·둔화로 이어지고 있다”고 말했다. 그러면서 “개인들은 유동성 높은 해외자산(주식·부동산)으로 자산을 배분해 다변화할 필요가 있다”고 조언했다.

강연이 끝난 후엔 청중들의 질문도 이어졌다. 한 참석자는 “2067년에도 소멸되지 않는 지역이나 도시”에 대해 물었다. 이에 채 대표는 “일본은 한국보다 15년 먼저 초고령 사회에 진입했지만, 오키나와 같은 휴양지는 여전히 인구가 늘고 있다”며 “한국의 경우 자연과 휴식을 찾아 제주도를 찾는 사람들이 증가하고 있다”고 답했다. 박로명 기자

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