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김제경 투미부동산컨설팅 소장이 2일 서울 강남구 코엑스 더플라츠에서 열린 헤럴드 머니 페스타 2024에서 ‘in서울 신축 아파트의 꿈...반드시 주목해야 할 이 곳’의 주제로 강연을 하고 있다. 임세준 기자

“서울의 주택 수는 계속적으로 줄어들고 있어요. 앞으로 더더욱 신축 선호 현상이 높아질 겁니다. 요즘 트렌드라고 이야기가 나오는 신조어 중에 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 표현이 있는데 이게 단순한 트렌드가 아닌 새로운 뉴노멀이 될 수 있다고 봅니다.”

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 지난 2일 서울 삼성동 코엑스 더 플라츠에서 열린 ‘헤럴드 머니페스타 2024’에서 “한 번 벌어진 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 격차는 안 좁혀질 것이라고 본다. 일시적 갭 벌리기가 아니다”며 이같이 말했다.

국내 대표 재개발·재건축 전문가이자 구독자 15만명의 부동산 전문 유튜브 채널 ‘투미TV’를 운영하고 있는 김 소장은 이날 행사에서 ‘in서울 신축 아파트의 꿈...반드시 주목해야 할 이 곳’을 주제로 강연했다.

그는 공사비 상승, 조합원 추가분담금 등 문제로 기존의 재개발·재건축 사이클이 지연되며 신축 선호 현상은 더욱 심화될 것이라 관측했다. 김 소장은 “최근 (정비사업) 평균 분담금 5억원 시대가 올 것이라는 이야기가 많이 나오고 있는데 이런 상황이 계속되면 앞으로 재개발, 재건축 사이클이 깨질 것”이라며 “현실적으로 (수요자들이) 이 분담금을 못 내겠다는 판단이 되면 기존 신축 아파트들은 더욱 비싸질 수밖에 없다”고 했다.

그렇기에 재개발·재건축 사업성을 꼼꼼히 따져보고 매수해야 한다는 조언도 거듭됐다. 김 소장은 “사업성에 대해선 딱 한가지만 기억해야 한다면 ‘분담금 5억원’”이라며 “그래도 지표가 하나 필요한데 평균 대지지분을 확인해야 한다. 대지지분을 보고 일반분양이 몇 가구 나올지 따져보는 게 좋다”고 말했다. 이어 “완공돼도 분담금을 보니 인근 신축 아파트를 사는 게 더 싸다고 하면 답이 안 나온다”고 강조했다.

그는 주택 수요자들이 주목해야 할 만한 재건축, 재개발 사업지를 나눠 제시했다. 재건축의 경우 강남·여의도·목동 등 대표적 선호지역을 언급했다. 김 소장은 “‘어디를 투자해야할까’를 물었을 때 간단하다. 저렴하고 좋은 건 없다”며 “소구력이 있는 강남, 이촌, 목동, 여의도 이런 곳들은 다른 재건축 대체지가 없다. 이 외 지역은 재건축도 재개발도 있는데 재건축초과이익환수제를 감내하며 재건축을 갈 필요가 없다”고 했다.

재개발 투자처를 투자 금액대, 서울 지역별로 추천한 그는 가장 먼저 성동구 성수전략정비구역을 거론했다.

김 소장은 “한강변인 데다 평지 대단지에 분당선과 2호선 이용이 가능하고 사통팔달 교통 요충지라 입지가 워낙 훌륭하다”며 “성수전략정비구역 1~4지구는 현재 사업속도가 똑같고 현실적으로 지금부터 입주까지 13년은 걸릴 것으로 보고 있다”고 말했다.

그러면서 “금액은 현금 20억원 정도는 필요하고 대출을 받아도 15억원 정도는 있어야 한다”며 “토지거래허가구역이라는 점 때문에 한남뉴타운보다 3억~4억원 정도는 저렴한 상황”이라고 말했다.

사업 속도가 빠른 용산구 한남뉴타운 일대 또한 유망 사업지로 언급됐는데 한남3구역은 4~5년 내 입주가 가능할 것으로 전망했다. 한남뉴타운 또한 매수를 위해 현금 19억~20억원은 필요할 것이라고 조언했다. 김 소장은 “한남뉴타운은 용산구가 투기과열지구이기 때문에 전매가 가능한지 여부를 확인해야 한다”며 “‘3·3·3’이라고 이야기하는데 조합설립인가 이후 3년간 사업시행 신청을 안했거나 착공으로부터 3년 이내 준공을 안 했든지, 3년 이상 보유한 사람의 물건일 경우에는 거래할 수 있다”고 강조했다.

아울러 김 소장은 강남에서 유일하게 저평가된 사업지로 서초구 방배 재개발구역을 꼽았다. 특히 방배13구역이 가치에 비해 저렴한 상황이라는 분석이다. 이 밖에도 ▷동작구 노량진뉴타운(구역에 따라 투자금 10억~13억원) ▷성동구 금호16구역(투자금 10억~11억원) ▷동대문구 이문휘경뉴타운(투자금 5억~6억원) ▷강북구 미아3재정비촉진구역(투자금 4억~5억원) 등이 수요자들이 관심 가질만한 재개발 사업지로 언급됐다.

이런 가운데 이날 김 소장의 강연에는 150석 규모의 세미나실을 가득 채울 정도로 방문객들의 관심이 뜨거웠다. 강연 내내 A4크기 메모장에 빼곡히 필기하는 방문객이 있는가 하면 강연이 끝난 후에도 세미나장에 남아 김 소장에게 질문하는 이들이 10여 명이었다.

이날 강연을 찾은 50대 남성 박모 씨는 “지역을 구체적으로 짚어줘서 유익했다”며 “현금을 어느정도 갖고 있어야 투자할 수 있을지 살짝 감이 오는 것 같다”고 말했다. 신혜원 기자

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